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想知道買的房子值不值這個價,看完這篇就明白了

2020-01-17  micle8888

最近有粉絲問到我這個問題:如何判斷區域房價是否合理,是看成交量還是看價格,看新房還是二手房?


這個問題應該是有筆誤,因為區域價值是沒有辦法看是否合理的,只能說這個價值是不是有未來,或者這個區域是不是有價值。

而區域的價值是不是合理是通過價格的合理性來體現的,所以這個問題正確的問法應該是:

如何看待一個區域的價值是否真實體現在的價格上。



01

如果這個價值沒有體現在價格上,那這個區域就是被低估的。如果說這個區域價格已經遠遠的超越了我們所判斷的價值,那么這個區域就是高估的。

第一個問題已經有答案了,不是看成交量,而是看價格。

那么怎么看這個價格呢?

一般我們用的是比較法,最常用的方法就是我們找兩個比較類似比較接近的區域,我們來做比較。

比如說A區域,有兩條地鐵有頂級學區,也有著一個頂級的商業配套,并且還配有公園,B區域也非常類似,也是這樣的一個配備。

那么我們就要看兩個區域的價格是不是比較接近,如果有一個區域的價格呢,非常的低,那說明那個區域很可能是被低估的。當然也有可能是另外一個區域,是被高估的。

那我們還可以拿這個區域跟周邊比,比如說A區域領先于他的周邊一倍,而B區域的價格和A區域差了20%。但是又領先于他周邊的區域。

那我們就可以判斷這個B區域很可能是被低估了,A區域很可能是被高估了。

還有類似這樣的比較法,比如說北京的市中心三十五公里的地方價格可能是多少多少錢,上海的市中心和北京市中心非常接近,那么上海的市中心同樣是三十五公里的這個區域,價格和北京比是高還是低。

那如果高了,到底誰高估誰低估,肯定要做一個判斷。

當然這里面有發展方向的問題,前提都是他們的主流發展方向,比如北京向東上海向西。
02

那么我們在比較法里面,是看新房還是二手房?

當一個區域有新房,也有二手房的時候,當然是看二手房更為準確,因為二手房的市場是一個真實的買方博弈和賣方博弈同時存在的,就是買家和買家pk,賣家和賣家pk的真實市場。

那如果是個新房市場,很可能賣家的數量不足,談不到pk,甚至可以聯合起來去抬價,形成一個區域性的壟斷。

但是有一種情況是沒有二手房的,很多的新的區域,包括一些城市副中心,他的二手房量是不足的。

那這個時候,只能去看新房。

答案就是有二手房的地方,以二手房的價格來判斷,沒有二手房的地方,只能看新房。
03

還有一種方法,是看區域的價格和價值之間的關系夠不夠熱。比如這個區域的價格,從來都是高高在上,是不是這個地方就一定有價值呢。

如果這個片區成交量很小的,比如說幾百套或者幾十套,或者說在整個片區的成交占比只有百分之幾,那這種價格,可能沒有體現真實的價值。

但這個地方很熱,成交量非常的活躍,換手率是比較高的。

那么這個時候他的價格往往會體現他的價值。
04


還有一種方法是看時點,看時點的意思就是在整個市場都很冷的時候,通常而言區域價值是被低估的,當整個市場都是牛市的時候,通常而言區域的價值是被高估的。

價格是過高的反映區域的價值,或者提前反應的區域的價值。

那么到底哪一種方法最有效呢?其實不同的城市和不同階段不一樣。

但是如果我們能用兩種或者三種方法得出共同的結論,那就說明這個片區無論是高估還是低估他的可能性就更大。

也就是說,用三種方法你都會得出同方向的結論,比如說用完三種方法都是高估,或者用三種方法都是低估。

那么可能這個片區就真的是高估或者低估了。

其實所有的這種判斷,都只能判斷一部分。

所以說我們要互相印證,用多種的判斷方法來互相印證,共同性越高,說明我們的判斷更接近真實的情況。
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